深度好文!北京租房市场,跟你想的根本不一样

作者:集团财经

一方面是由于过去的租金还基本上都在大家的承受范围之内,所以上涨不会造成太大的社会影响,但今年的房租上涨基本上都到了大家承受的一个临界点;

蛋壳公寓联合创始人兼COO崔岩:所有的租赁企业应该接受政府监管。当然,政府不能参与定价,这是违反市场规律的,但是,租金是关于国计民生的问题,我认为政府应该调控。

从北京不同商圈的租金情况也能够发现,租金的高低与那个商圈的产业结构,人员结构等都有很大关系,租金低的地方一般产业不发达,而租金高的地方往往是高收入产业集中,比如望京。

租赁出路

不过,随着北京的发展,北京这个城市对于安全的要求越来越高。整治群租房这件事就越来越重要。

在扩大规模的时候,租赁机构甚至不惜以先期赔钱的方式来抢占房源,房源到手后再进行涨价达到盈利的目的。

不出意外,网上会出现类似的言论:“如此差的居住条件,居然要交xx元的租金,北京真是活不下去了”

事实上,在北京房租过快上涨的背景下,北京市已经宣布加大保障性住房建设力度,加快公租房供应分配。近期,西城、海淀、丰台三个区先后发布配租公告,集中启动近5000套公租房供应分配工作。

同时,由于群租房的消失,市场中的可租房源大大减少,所以从政府层面上来说,也会建大量的公租房来满足大家的居住需求,当然,这个过程会相对较慢,市场中的短期供需矛盾也不会快速缓解。

政府监管 多重供给

像那种比较偏僻的地方,如果周边搞了一个物流基地,那么这个地方的租金会在短时间内涨很多。那些搞物流的工人基本上都在周边租房子,可租房源少,租房人增多,势必会导致房租上涨。

资本入驻给租赁机构的规模扩张提供了资金支持,但是,资本是逐利的,抢房源的背后是占据市场,占据市场后就追求盈利目标。

来源: 通货朋仗(ID:zt734922044)

“值得注意的是,政府监管有一个边界问题。我认为设立租金管制是一个误区,因为除保障性的租房外,租金价格还得交给市场来决定,最重要的是先建立一个完整的租赁信息和租金平台,这样偏离市场的价格就会被辨识出”,全雳表示:“租金问题本质是供求,租金稳定的关键在于纠正当前和潜在的供求关系。”

www.5756.com 1

8月22日上午10点57分,自称是机构A的工作人员主动将报价提升到8500元。在上述价格遭到拒绝后,36分钟后,上述工作人员再次致电表示:“租金可以给到9000元/月,公司按时给你打钱,帮你装修,帮你打理。”

蛋壳公寓在市场中收房源,价格一直比自如高一点。去年有蛋壳的朋友找我推荐房源,出价确实比自如高,但也并非高的离谱。比如一套房子,自如出价4000元,那么蛋壳的报价往往是4200-4300元。

一位要求匿名的业内人士向记者表示:“现在机构抢房源,就和滴滴与优步此前争夺市场一样,先期不惜亏本,而一旦占有市场规模之后,就可以实现盈利。”

租金到底有没有被抬高,需要做一次对比,这种对比不能拿2017年的北京市场与2018年的北京市场来对比。

同时,崔岩还建议按照租客分层的思路,构建租房保障体系。“对于底层租客,建议政府着手建立租房保障体系,可以按照计划而分配,而对于中高收入的租客,就交给市场来进行分配。”

www.5756.com 2

8月22日,记者将一套位于北京市东城区天坛公园附近的毛坯三居室提供给了我爱我家的工作人员,其给出的报价是7000元/月,与此同时,记者查询链家网上正在出租的同小区同户型的房源租金在每月9000-13000元之间。为了解真实的价格,此后,记者还将房源同时提供给了某中介旗下的长租机构A和另一家长租公寓运营商机构B。

群租房模式的赢利点就在于你能打出多少隔断,而且要充分发挥想象力,不然利润率就会大大降低。

一旦一家独大的局面形成,房东和租客都是受害方,房东失去定价权,租赁机构会最大力度降低收房成本,同时进一步提高租金价格,实现更大的“剪刀差”收益。

那些觉得资本推高了房租的人,应该想一想,为什么你们老家的房租没有资本去炒作呢,资本去了之后能把房租炒高吗?(注:老家在北京的除外)

新京报:你怎么看待杭州鼎家长租公寓“爆仓”事件?

大家想一想在北京彻底清理群租房市场的前提下,2018年你去找房东租一个10几平米的单间,大概会是什么价格,会是什么样的居住品质。

除北京外,南京、深圳、西安等城市发力彻查住房租赁市场状况,并根据自身市场制定相关整治政策。

简单来讲,其实就是把过去通过群租房提供的那些房源完全除掉,之后政府及企业再通过相对优质品质的房源来填补市场。

www.5756.com,日前,作为长租公寓运营企业的代表、最近深陷“舆论漩涡”的蛋壳公寓相关人员接受了新京报记者的采访。其中蛋壳公寓创始人兼CEO高靖、蛋壳公寓联合创始人兼COO崔岩针对“抢房源”“规模战”“租金涨”等话题发表见解,并对租赁行业的健康发展提出了建议。

另外,这次租金上涨单指的北京,同为一线城市的上海深圳都没这么大反应,你觉得还是资本的力量吗?

长租公寓资深研究人士全雳表示:“实业不景气,社会游资和机构资本流入租房市场,资本是趋利的,频繁融资、抢占房源,推出租金贷等等,这一切行为都助推了一线城市房租上涨。”

近几年,北京面临着城市升级。逐步清理低段产业,逐步规范化租房市场,逐步提升城市形象,对于群租房的打压也越来越严格。

事实上,抬高价格会增加租赁机构的收房成本从而削减盈利空间,那么,机构为何还不遗余力地抬高房源价格呢?

虽然北京的房租一直在涨,但是从三年的合约期限来整体精算的话,利润率并不高。大量的房源没有办法及时租出去是主要问题所在。

蛋壳公寓创始人兼CEO高靖:商业的本质是用最少的成本去收最好的房源。市场经济有充分的竞争,在这个过程中,蛋壳是依靠互联网大数据系统出价,进行风险控制,评估四个风险,包括区域风险、出租风险、成本风险、收益风险,特别是近期作出承诺后,一旦房东的预期或者友商的出价高于我们系统的出价,我们坚决是不会收进来的。未来,希望政府能对租房出台指导价格,我们的系统将价格锁死在一个指导价格的波动范围内。

《高房价最恐怖的不是买不起房,而是透支年轻人的未来》

蛋壳公寓

过去北京的群租房非常普遍,一个100多平米的房子能够隔出七八间卧室,一个厨房都隔出一间来。我知道的一个做群租房的大妈,在北京的三十多个小区都有房源,一个小区的收益是每月一万多,大家可以算一下这位大妈的收入。

作为租赁机构的代表,蛋壳公寓希望政府能进一步加强监管,并建议政府或许可以着手建立租赁备案制度。

近期被炒得比较厉害的话题是,自如和蛋壳公寓争抢房源。使得收房成本提高,最后成本又转嫁到租客头上,导致租金上涨。

公寓和金融机构合作,金融机构会提前做尽职调查,根据企业运营情况具体进行额度授信。在贷款方式上,比如有租客自愿选择月付的方式,这时,租客与租赁企业签订租房合同,同时,企业将租赁合同给到银行,银行与租客进行沟通,对其资质进行鉴定,征信通过后,租客与银行签订合同;最后,金融机构将一年的租金先支付给企业,但是,此资金也不能挪作他用,用途限于主营业务,比如拿房子、装修等。在此过程中,“金融骗局”“套路贷”其实是很难进行的。

像自如、蛋壳这类公司,收完房之后都会对房子进行整体装修,而且有合作的装修公司。一套两室一厅的房子,装修公司的收费在20000-30000之间,装修时间在两周之内,流水线作业。(别问我怎么知道的,我对于市场的了解应该秒杀掉大多数的自媒体)

稍后,机构A收房员又在电话里表示,“租金可以给到12500元/月,这已经高出市场价格了。”

www.5756.com 3

首先,建立租赁备案制度。由政府牵头建立房源和租金的大数据平台,房源和租金信息是透明的,比如,哪家企业高于指导价格30%就予以处罚。

长租市场的资本壁垒非常高。

多数租赁机构背后都有资本入驻,为租赁机构的规模扩张提供了资金支持。

www.5756.com 4

12点30分,机构A的收房员再次来电称,“我跟领导说了,12200元/月行吗?第一年免租期35天,以后每年免租期都30天,签订五年合同行吗?每年租金不变,都是12500元/月。我们尽量不会打隔断出租。”

虽然看起来群租房的安全性这么低,但是对于在北京打拼的很多人来讲,用这么低的租金租一个可以休息的地方,也是很划算的。所以说,群租房存在了这么多年,如果没有政府的清理,可能这种模式还会延续下去。

在出租房源挂出后的三天内,在两大公寓运营商的推动下,租金从每月7000元抬升到了13000元。这一价格与周边正在出租房源的最高租金持平。据新京报记者了解的市场行情来估算,该房源合理的市场租金是11500元/月。

今年北京的房租价格上涨确实幅度比较大,但也并非所有区域都有很大的涨幅。像通州这两年的涨幅就比较大,这跟北京副中心的建设有很关系,而且通州的租金还会上涨,等到商务区建成之后,周边两居室的租金价格稳定在一万以上是比较正常的。

规模为王 资本驱动

www.5756.com 5

8月23日上午,机构A收房员再次打电话询问房源,记者强调:“低于13000元/月不要再打电话了。”8月24日,机构A收房员再次来电表示,有客户可以接受13000元/月的租金。

《大城市的房租都在吸血了,你怎么还不回老家?》

其次,建立租房保障体系。在调控方式上,我的建议是进行用户分层,对于低收入的租客,建议政府着手建立租房保障体系,可以按照计划而分配,而对于中高收入的租客,就交给市场来进行分配。

租房市场的规范化,提高了人们的居住品质。

在租赁企业被约谈之后,新京报记者再次调查了长租公寓收房的情况,以及时反映租赁企业整改情况以及真实的收房过程。

等到整体完工后,房源开始出租。如果从收房到装修完毕再出租出去,这个时间控制在一个月之内,就非常完美,但是这一年甚至一年多的利润也基本上被装修吃掉了。

蛋壳公寓创始人兼CEO高靖:公寓类企业利润是较低的,除去收房成本和装修成本,企业是薄利的。对公寓类企业而言,空置率是非常重要的,比如,毛利率有15%,而有5%空置率的话,毛利率就降低至10%。

推荐阅读

不仅如此,记者了解,在收房时,收房员的绩效是按照收房的数量来进行考核的,这会倒逼收房员为了拿下房源而去主动抬高租金。

不同的发展阶段解决不同的问题。

截至目前,除北京之外,南京、深圳、西安等城市对租房市场进行调控,发力彻查住房租赁市场状况,并根据自身市场制定相关整治政策。

另一方面是由于北京近几年一直在整治群租房,去年底的一场大火基本上宣告群租房时代接近尾声,大量的群租公寓被清理之后,市场上的可出租房源数量大大减少,这种供求关系的短期紧张导致了北京的房租有了一个大幅上涨。

政府“兜底”价格剩下的交给市场

还有另一个问题,那就是,收来的房子并不能全部租出去。一套房子的利润就是两三个月的房租,如果有两三个月的空租期,那基本上就不赚钱了。

其中,南宁市的重点在于“鼓励开发商出租库存商品住房”,同时,南宁拟建立“住房租金发布制度”来规范管理住房租赁市场。深圳市则从完善住房租赁法律法规、建立租金价格管理制度、探索实施稳租金商品房制度三大举措严防“城中村”借改造变相涨价。

未来北京的租金会有一天不再上涨,但那个时候,肯定比今天的租金还要贵,到那时,北京的阶层也逐渐固化,奋斗的机会逐渐减少。如果再回首,恐怕那时很多人会向往今天的生活。

抬价背后

北京租房市场演变

一位将房源租给自如的房东告诉记者:“我的房子位于朝阳区青年路附近,三室一厅的房子在两年前租给了自如,当时租金是5800元/月,而后自如对房子做了装修,两年内按照合约租金没有上涨,我们收到的一直是5800元/月。但是,这期间周边同户型的房子租金已涨到万元以上,我们预备再签合约时涨价。”

这种对比应该是拿2018年有自如、蛋壳等公司的北京租房价格,与没有自如、蛋壳等公司的北京租房价格来比较。

另一方面,对租客而言,公寓机构通常与其签订为期一年的租约,租金每年会随着市场价格进行上涨。自如的收房员告诉记者:“公司系统会有一个市场报价,根据周边租金来进行上下浮动,续约调价时也会依据系统报价来进行调整。”

结 语

通过上述收房过程可以看出,机构在收房过程中,有意压低初始报价,然后逐步提升租金,直至触及目前市场租金的“天花板”。

本文由www.5756.com发布,转载请注明来源

关键词: