周一谈市场:www.5756.com:金九渐近 供应稳步放量

作者:集团财经

【 市 场 关 注 】

传统的楼市旺季“金九银十”过半,北京的“金九”却在平淡中收尾。

  • 8月21日,北京市住房城乡建设委会同市公安局、市工商局、市非紧急救助服务中心等部门,依托北京市12345政府服务热线,开通了打击“黑中介”投诉举报专线。对于违规中介将依法予以高限处罚、注销备案、停业整顿直至吊销营业执照等措施,涉及刑事犯罪的,移送公安部门予以严惩。

  • 8月23日,上海土地市场成功出让一幅位于松江工业区的租赁住房用地,最终被华润置地以底价18250万元拿下,成交楼板价3592元/平,溢价率0%。

  • 8月23日,华人置业(00127.HK)公告称,截至23日,公司在公开市场以总代价约132亿港元购买中国恒大(03333.HK)约8.57亿股股份,占比6.57%。除了华人置业持股的部分之外,华人置业创始人刘銮雄的妻子、华人置业执行董事陈凯韵个人持有3.15亿股股份,占比2.42%。至此,刘銮雄家族持有恒大约9%的股份。

  • 近日,深圳市政府正式印发《深圳市工业区块线管理办法》,严禁在工业用地中安排成套商品住宅、专家楼、商务公寓和大规模的商业和办公等建筑功能,并鼓励在新型产业用地建设无污染生产厂房。

来自两家房地产服务机构的数据显示,北京9月纯商品房成交量环比下跌超过两成,而原因则被认为与股市下挫及通州限购有关。

【 一 周 综 述 】

北京:入市项目豪宅化

在两周调整之后,上周楼市出现反弹,据上海中原地产数据显示:上周(8.20-8.26)新建商品住宅成交面积17.5万平方米,环比增加32%。

亚豪机构日前提供给记者的数据显示,截至27日,9月北京共成交商品住宅(不含保障房与自住房)5612套,成交面积64.31万平方米,环比分别减少27%、22%。与此同时,9月商品住宅成交均价却环比上涨了12%,达到3.1万元/平方米。另最新统计数据,9月1日至27日,北京新建纯商品住宅(不含保障房与自住房)成交3824套,环比下滑22%,较去年同期上涨18%。

从成交前十榜单可以看出,有两个项目一次签约超过百套,表明市场购买力还在稳定释放中。上周多幅土地以底价成交,这对未来预期有较大指引作用,随着市场预期下调,以及9月市场供应的增多,未来客户的争夺会越来越激烈。上周供应开始回升,入市面积20.6万平方米,环比增加16.6%。入市产品也达到6个,并且只有1个项目单次投放量少于100套。而当前成交量在逐步恢复中,一旦购买力减弱,不排除在价格上形成较大压力。

新房市场在7月份达到高点后,连续两月出现下滑,从上述数据看,北京“金九”的成交明显低于预期。关于原因,亚豪机构市场总监郭毅对记者分析,一方面,随着北京纯商品住宅用地持续减少,潜在供应减少,大量房企不得不选择控制供应节奏,因此影响了成交量;另一方面今年股市的快速走低使得楼市购买力也相应下滑,影响了下半年的楼市成交走势;同时在通州版限购令的影响下,9月1日至27日,通州区商品住宅(不含保障房与自住房)仅实现成交836套,环比减少52%,从盘踞3个月的行政区成交首位的宝座上退下,被大兴与房山所超越。房产专家也认为,“金九”北京楼市的暗淡,与通州限购升级有关,部分潜在需求由于条件不满足难以入市,致使通州成交占比明显下滑。据研究院统计,9月通州成交占比仅为13.2%,较7、8月分别下滑5个与11个百分点。

上周接连爆出多家房企缩减业务或者裁员。李嘉诚家族旗下的长江实业上海公司,已悄然展开大裁员,涉及裁员的包括投资、营销、工程管理等多个部门。8月23日上午,有自媒体报道称上海最大的房企绿地集团将迎来裁员风暴,并称绿地集团董事长、总裁张玉良近期对京津冀、上海、及广深事业部总经理做出尽快完成瘦身的指示,裁员比例高达10%-30%。此外,华夏幸福也因市场变化对公司团队进行了大幅“瘦身”。8月24日,有消息称,因战略收缩,华夏幸福天津事业部已就地解散。

虽然市场压力不小,但很多开发商仍对北京趋之若鹜。以旭辉为例,今年6月份,断顿已久的土地市场放出大兴8幅土地,旭辉率先连拿两幅,近两年旭辉更是在竞争白热化的北京市场摘下十幅地块。

尽管不少房企中报业绩不错,但是一些调整已经看出市场为妙变化。作为企业内部而言,做市场调整一定是在行业发展比较快的时候,市场好可以弥补结构调整时带来的负面影响。但目前来看,随着越来越远多城市加入调控行列,市场全面降温或已不远。一方面销售端将遇到压力,资金紧缺也将持续给房企施压。另一方面,随着市场集中度增加,一些竞争力不强的企业持续拿不到地,进一步被边缘化。下半年房企洗牌动作将越来越明显。

“北京应该是全国地价最高的,比上海都高,北京最近推出的地,基本上50%以上都是踩着周边二手房的销售价去构成新房楼板,对于土地市场来说,大家比拼的不是实力而是想象力。”旭辉集团北京区域事业部总经理孔鹏日前对记者说,“我感觉这不是一个可持续的状态,北京2000万以上的房产一年能卖300~400套,今年到明年的供应,我想不到它会是一个怎么样的结果。”

但孔鹏坦言,北京的产品豪宅化的趋势已经无法逆转。机构统计的9月供给数据也说明了这种豪宅化趋势。亚豪机构在报告中称,9月1日至27日,北京住宅市场共有29个项目入市,相比8月同期减少了7个,扣除自住房后新增供应3910套,环比8月同期减少12%。但供给减少的主要是刚需盘,受到频频出现的高价地的影响,北京9月楼市出现高价盘集中入市现象。

上海:房企酝酿涨价

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